2018年，地产行业已迎来全新的时代，政策决策逻辑与市场运行周期都已发生巨大改变，在高总量的背后是城市机会的进一步分化。同时，行业也由过去相对单一的住宅开发转向全面参与城市综合开发运营的阶段。因此，对不同城市投资机会以及发展周期的研判变得尤为重要；历史也证明，这些年取得优异业绩的行业标杆企业，大多是顺应趋势，前瞻性布局，进而真正分享了行业与城市成长的红利。

    自2003年起，中国指数研究院已连续16年开展城市房地产开发投资吸引力研究。去年，我们提出从城市群的视角看城市投资机会；近一年来，无论是城市红利兑现，还是房地产量价增长都印证了这一观点。2018年，中国城市群发展已进入集中建设阶段，我们延续“聚焦核心城市群，深耕一二线大城市，分享城市群三四线成长红利”的判断，继续看好核心城市群与都市圈的发展潜力。除此之外，今年我们也从城市发展的驱动力视角，即“人口”、“交通”、“产业”三大维度解读城市发展前景，以发掘不同城市的发展潜力，为企业布局提供决策依据。

    评价体系：

    市场容量与增值潜能两大维度评价城市吸引力

    2018年，我们延续从量、价两大维度研究城市的逻辑，并结合城市及房地产市场呈现的新特征，对方法体系进行了完善和迭代优化，以期更精准的挖掘城市房地产开发投资吸引力。我们通过对海量数据的深入分析与总结，构建形成了包括2大维度、12个方面，40余项具体指标的“城市房地产开发投资吸引力评价模型”，基于此模型，对全国298个地级以上城市进行投资吸引力评价。(本报告研究范围指所有“地级及以上城市”，不包括自治州、盟等地级行政区)

2018房地产开发投资吸引力TOP50

数据来源：中国指数研究院测算

    研究结果显示，2018年，上海、北京、深圳和广州四个一线城市在全国所有地级以上城市中位列前四位，1.5线及重点二线城市排名靠前，城市群协同效应带动区域内中小城市排名提升。从城市层级来看，1线城市排名领先，上海、北京投资吸引力仍然排在全国前两位，深圳、广州两市分别位列第三、四名；杭州领衔1.5线城市，位列全国第5，与一线城市差距最小，武汉、南京、重庆、天津和成都等1.5线城市经济表现强势、产业多元发展，市场需求旺盛，排名仍然位列前10；2线城市中，西安、青岛和郑州排名紧跟上一梯队，分列11、13、14位，沈阳、贵阳、长春在2线中排名靠后，但其总排名较上年均有所上升；2.5线城市中，佛山、东莞仍然保持全国前20名，嘉兴排名提升幅度较大，至34名；三四线城市中，珠海、金华虽然城市体量较小，但受益于城市群发展带动，排名均位于全国前50。

    一线城市经济、人口等维度全国领先，但新房市场空间有限；1.5线及二线城市基本面整体较好，且市场规模保持增长，潜力突出

    一线城市发展水平领先，但房价水平较高且已转向存量市场运营，新房规模相对有限。“北上广深”四座一线城市人口支撑力强，经济实力雄厚，产业结构优化，且独角兽企业云集，创新创业氛围浓厚。作为城市群核心城市，交通便捷性居前，规划潜力高。但近几年房地产市场政策不断收紧、供应主体逐渐多元化，导致新房开发空间受限，市场规模较1.5线城市小。居民财富水平较高，但房价收入比远高于其余城市。

    1.5线及二线城市市场规模居前，市场热度提升。1.5线及二线城市经济水平较高，且人口较为集中，2017年重庆、武汉、杭州、郑州等城市市场规模高于一线城市，市场热度居于前列。作为区域中心城市，1.5线及二线城市交通便捷性高，未来随着城市群一体化进程加快，城市中心地位将进一步提升，加之此类城市人才引进政策力度较大，对周边三四线城市人口吸引力增强，未来规划潜力较高，房地产市场空间或将进一步增大。

    2.5线城市多为发达城市群三四线或省域经济增长极，经济水平高，藏富于民。佛山、东莞作为珠三角城市群重要的节点城市，受广州、深圳两座一线城市辐射，2017年房地产市场热度较高，且供需相对平衡，潜力突出，未来此类2.5线城市受益于城市群一体化政策，与核心城市连接度将不断提高，人口、产业提升空间较大。另外，烟台、泉州等城市经济水平高，对省内人口有较强吸引力。

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