3月7日，全国人大代表、浙江杭州市长张鸿铭在两会期间回应记者关于“2014年杭州房价跌幅领跑全国”的提问时表示：“要在2015年加快杭州商品房的去库存速度，使房地产稳定发展”。这是张鸿铭市长对2014年杭州房地产市场的评价。
根据国家统计局发布的2014年最后一个月70个大中城市住宅销售价格变动情况中，杭州以10.3%的跌幅位居第一。这不是张鸿铭第一次在全国两会上被问房价，去年的浙江团开放日上，他就被问：“楼市会不会崩溃”。当时，杭州勾庄板块部分楼盘跳水，业内甚至认为杭州会带动全中国楼市的降价潮。
“不会崩盘”。张鸿铭予以明确表态，他解释道，降价的主要是尾盘、少量特价房，还有虚假信息。时隔一年，张鸿铭报出最新数字，杭州市商品房库存15万套左右，去库存化需20个月，主城区库存约9万套，去库存化需要17个月。
对于解决房地产库存高的问题，今年全国两会上，李克强总理在政府工作报告中提出，“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。”对此，张鸿铭表示，杭州“正在研究这方面的政策，加快商品房去库存化。”随着房地产市场的不断降温，一直被业内呼吁的房地产REITs呼声越来越高。
■揭开REITs的神秘面纱
REITs是英文Real Estate Investment Trusts的首字母缩写，翻成中文就是“房地产投资信托基金”。REITs公开向投资者募集资金，并由专业的投资机构进行管理，进行房地产投资经营管理。
与资产包在机构之间“击鼓传花”不同，REITs就像是让买不起整栋购物中心的普通公众，以较低门槛参与商业物业投资，类似于通过持有购物广场的一块砖，来享受物业增值带来的收益。对一般投资者来说，投资REITs具备以下四大主要优点：分散风险、收益稳定、流通方便、成本低廉。尽管REITs具备很多优点，但专家并不建议投资者把所有资产都用来投资REITs，这不仅违反了“不要把鸡蛋放在一个篮子里”的投资规则，也让REITs失去了其本身所具有的分散风险的优势。目前中国投资者尚无法通过国内交易所直接买卖上市REITs，只能投资与REITs相关的金融产品。
■观点1：房地产行业将迎来直接融资时代
万科北京区域首席执行官毛大庆表示，已是时候开启REITs。“中国已到房地产转型时刻，经营不动产将站到房地产行业主舞台，会倒逼政府放开REITs。”毛大庆表示，下一步当房地产逐渐慢慢远离简单的大开发模式，就会越来越多出现经营型的物业，这些经营型的物业均属于重资产，这就意味着需要有大量的资金流量去盘活，但这资金不能全靠银行。
以杭州市采用REITs模式吸引社会资金参与公租房建设和运营可行性评估为例，杭州市公租房建设存在较大的资金缺口，而公租房租金虽然不低，但是投资回报率也不高，且面临很多复杂的管理问题，社会资金都处于观望状态。截止2013年底，杭州市住房公积金中心归集的住房公积金总额1，163，768.07万元，比上年增长18.51%（其中：住房公积金1，083，797.12万元，比上年增长17.51%；住房补贴79，970.95万元，比上年增长34.02%，年末归集余额2，796，994.59万元，其中：住房公积金2，618，512.13万元。）住房公积金提取总额816，151.01万元，比上年增长28.45%。2013年，住房公积金业务收入116，774.18万元，业务支出64，645.84万元，增值收益52，128.34万元，比上年增长5.24%（数据来源：杭州住房公积金管理中心《杭州市2013年住房公积金年度公报》）。从目前情况看，杭州市公积金闲置资金还将持续增加，但是使用效率持续在低位徘徊。杭州市的情况并非个案，而是全国住房公积金运用状况的缩影。相比东部，中西部地区的闲置资金情况更为突出，特别是甘肃、河南、贵州、河北等地的运用率均不足30％，西藏、海南甚至低于20％。由于投资比例和方向限制，大量住房公积金闲置在银行，形成巨大的隐性浪费，结合杭州公积金闲置资金优势，可探索构建公租房REITs模式，在保证公积金缴存人状况至少不恶化的前提下，解决目前公租房建设资金不足的问题，使杭州市政府与低收入住房困难家庭状况都获得显著的“帕累托优化”（Pareto Optimality，即指基于帕累托最优变化，在没有使任何人境况变坏的前提下，使得至少一个人变得更好），从而解决杭州市公租房建设资金不足问题的风险性问题。
根据住建部意见，杭州市入选我国首批住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点城市。按照住建部的要求，公积金介入公租房只能以贷款形式介入，贷款利率为五年期以上公积金个贷利率上浮10％。如果通过REITs以分红的方式运作，按照不低于贷款利息收益来回报公积金，效果与贷款是等同的，并且有公租房资产作为交换，就形成类抵押贷款交易，要比纯粹贷款安全很多，更容易为公积金缴存人接受。
■观点2： “政策”和“试点项目”将是推进REIT s的拦路虎
现阶段中央层面已对重启房地产REITs观点达成一致，虽然还面临政策层面的限制，但有望以试点方式先行放开。
事实上，在过去一年里决策层面对REITs的态度明显转向。2014年9月30日，央行发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中便提出了将积极稳妥开展REITs试点工作。随后，根据住建部的相关部署，将首先在北京、上海、广州、深圳四大城市展开保障房REITs试点。之后，住建部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，更是明确建立多种渠道发展租赁市场，推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
全联房地产商会名誉会长聂梅生指出，目前推进REITs所面临的问题不再是政策“拦路虎”，而是试点项目的确定。“REITs试点对象一定是资质较好的项目，但现阶段来看，好的开发商已度过危险期，并不希望进行REITs将利润分一杯羹，而危险性较大的项目，又不能当作试点，因此，处于比较尴尬的阶段。”因此，如果未来有可能的话，针对林权、地权、酒店、养老地产、公租房等大体量资产盘活，在信用足够的情况下，用公募市场产品，将社会资金结合，利用市场募集资金，做资产证券化将是试点项目的目光所在。
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