主讲人简介：上海弘基企业集团股份有限公司副总裁、三益建筑设计院院长
目前，商业地产发展已经进入一个新的时期，数量越来越多，规模越来越大，形式越来越多样，参与的主体也越来越广泛。据2007年的统计，动工的面积是2亿3500万方，360多个城市，平均每个城市大概是30万平米左右，这是一个相当大的数字。而参与商业地产开发的主体也越来越多，至少有五股力量在参与：房地产商，零售业，政府工程，参股外资及其他进行战略转移的行业。在这样一个条件下，今天我们来研究城市综合体建设也好，还是来规范商业地产开发也好，对促进城市发展有很现实的意义。
综合体的城市价值
综合体的建设经验，很多来自于设计院。但是，商业口中好的设计跟设计专家眼中好的设计不是一回事情。城市综合体现在演变成商业地产的主流模式，在国内有很多好的城市综合体，有很多开发商在研究这种模式。今天我讲城市综合体，就是希望通过看国外城市综合体的发展来做一个长远的分析，或者就它们的发展脉络呈现的特点给我们提供一些研究和借鉴。
在城市综合体当中，最关键的就是交通。东京城市副中心——新宿，它处在非常繁华的区域，总面积是200多万平方米，在新宿站为中心，7千米以内，已经有160多家银行被称为华尔街的翻版。这样的一个综合体，完全以新宿站为中心，它分西新宿、东新宿、南新宿三个部分，逻辑分的很清楚。最关键的交通部分，新宿是把轨道交通提在一个相当高的位置上，而且完全以轨道交通整合。第二关键就是区域划分，在分区里面它做的非常好。在整个新宿综合体当中，它有一个很强的概念，人是会被分流的，围绕站点的地方全部都是商业，它的车站、娱乐以及其他的内容综合成一个整体，所有的人流出来，会被商业分流。它的交通是非常复杂的，只有很好的整合才能发挥作用。
真正的核心商业是可以被测算出来的，这是一个商业综合体基本的内容。前一段时间我到沈阳去，看到有些综合体的量目前的骇人。单纯从静止的角度去看量，大家知道在综合体当中，如果看一个总量，里面有很多的内容，包括商业、商务、酒店等。另外，综合体不同类型的物业，它的比例、配置是多少，这里是综合体也是很关键的地方。
做城市综合体主要是在于消费力，当需求出来了，我们就可以考虑做。香港的太古城，大概150万方，商业占到百分之十几，还有酒店。1985年开始做的太古城一期，都是以住宅量为主，当住宅集聚到一定的时候，太古城开始出现四期、五期，他们开始建一些高档商务办公，最近有高星级的酒店在做，在这么长的时间里面，它在不同的阶段投入是不一样的。我们讲做成综合体，没有办法撇开终端消费力，如果撇开不会太理想。在这样一个过程当中，开发周期也决定能够做的多大。国外的经济综合体都是时间很长的，从开发到成型都要20多年。
城市综合体的空间布局，不是建筑意义上的空间布局，空间布局有三点：第一，整个综合体是有不同区位，不同的业态组成。第二，空间序列，很大一部分是街道。现在我们想到街道的时候，会把街道想成比较单一的平面，实际上我关注到很多国外大型的综合体，他们的街道都是丰富的格局，一个是不同类型的综合体，它本身也有很好的商业联合体，比如在东京城都可以看到有复杂的交通体，不但解决人流交通的问题，也把很多商业内容涵盖在交通当中。不管是开发商也好或者是策划人也好、建筑师也好，他拿到一块地，一定要先做综合体的分析，分析清楚之后，根据不同的情况来做商业最大价值化的布局。
在综合体当中我们还会关注到一个问题，同时也是所有综合体都会关注的问题——一个综合体有那么多的内容，这些内容到底要做多少，商业做多少，商务做多少，酒店做多少，还要不要其他的内容，文化、会展等等。事实上，越是复合度高的综合体，越能发挥综合体的价值。做综合体，其实做的就是1+1大于2。所以我们说，在讲功能配置的时候，没有一定的规律，在不同的区域里面，所反映的综合体配置都不一样，比如在CBD地区，很容易以写字楼、酒店、酒店式公寓为主；在传统购物区，往往是零售比例超过商务需求，要根据消费特征能级去决定。做综合体，有8个字非常的重要，就是“协同互动、连带消费”。在综合体当中有些业态是相生，有些是相冲的，各种功能客层是相同的，而不是这个定位高，那个定位低，如果消费不连接，在希望商业做好的过程当中，连带效应是一定的，这样才能做到1+1大于2的基本条件。不管综合体有多少种的类型和业态，他们的目标客层是一样的，决定未来的比例如何分法，这个也是很重要的。
我很喜欢新加坡的新达城，现在在新加坡也是非常令人叹为观止的商业建筑，它的量也非常大，包括酒店、娱乐中心、办公其他设施，这些设施协同性非常好，包括像里面有700家公司落户，所以好的定位跟好的协同，可以让综合体的价值发挥到最大程度。
综合体的营运模式
关于城市开发体的开发运营模式，我们可以看到持有和出售相结合都会有，事实上现在很多开发商都是要出售一部分。管理模式当中，这是开发商的主流和自营管理，国外城市综合体，他们都是由专业物业公司来做，现在由专业物业公司来做也成为了主流。
前面讲到的新天地案例，对于综合体的开发模式来讲就是一个很典型的案例，可以不断的解读。目前，在国内做商业综合体，有一种是快做，把一块地拿出来，迅速做可销售产品，用回报来降低成本。现在很多开发商都做这样的工作，动作比较快，一次成型。但是新天地是另外一种模式，是慢炖。它炖的是土地价值，商业价值，把价值慢慢熬出来，而不是全部开发出来，虽然是一个老案例，但是对于做综合体的开发商都是有借鉴意义的，这里有一个前提，就是需要有一个大的整体规划，同时有一个市场的研判，在最合适的时机做哪一个部分。当然最重要的还是要有资金，没有资金什么也做不了。
城市综合体的各种价值，说白了就是要从根本上建立可循环的市场，每一个城市综合体都是高度复合的项目，作为标志性的建筑，它既是商业价值最大化的体现，也是一个带动者，往往会加快区域的升级换代。虽然我们讲到的多是国外的案例来看国外综合体的发展脉络，但是在国内，我们在学习借鉴的过程当中，可以让我们的城市综合体发展的更加良性。
（本文据搜房网关于上海弘基企业集团股份有限公司副总裁、三益建筑设计院院长高栋先生在第五届中国商业地产博览会的演讲整理而成，未经本人审核）
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